Nakup prvega stanovanja ali gradnja hiše sta za številne mlade v Sloveniji vse težje dosegljiva cilja. Čeprav imajo redne prihodke in bi lahko mesečno odplačevali stanovanjski kredit, pogosto naletijo na nepremostljivo oviro: nimajo dovolj prihrankov za začetni polog. Vlada želi to spremeniti z novim predlogom zakona, ki prinaša državno poroštvo za del stanovanjskega kredita in subvencioniranje obrestne mere. Toda kako bi bila pomoč videti v praksi, kdo bi bil do nje upravičen in koliko bi lahko posameznik prihranil?
Ministrstvo za finance je 12. novembra 2026 predstavilo predlog Zakona o reševanju prvega stanovanjskega problema, ki je bil poslan v javno obravnavo. Namenjen je predvsem mladim, ki si želijo kupiti prvo nepremičnino, a zaradi visokih cen stanovanj in zahtev po lastnih prihrankih težko pridejo do stanovanjskega kredita.
Predlog temelji na dveh ukrepih. Prvi je 20-odstotno državno poroštvo za glavnico stanovanjskega kredita, drugi pa subvencioniranje obrestne mere v celotnem obdobju odplačevanja. Vlada tako ne želi pomagati zgolj pri pridobitvi kredita, temveč tudi pri njegovem dolgoročnem odplačevanju.
Prvi ukrep: Država bi prevzela poroštvo za 20 odstotkov kredita
Ena največjih težav mladih pri nakupu prvega stanovanja je začetna lastna udeležba. Banke pri stanovanjskih kreditih praviloma zahtevajo, da kupec del vrednosti nepremičnine zagotovi iz lastnih prihrankov. Pri dražjih stanovanjih lahko to pomeni več deset tisoč evrov.
Predstavljajmo si mladi par, ki želi kupiti stanovanje v vrednosti 300.000 evrov. Če banka zahteva 20 odstotkov lastne udeležbe, mora par pred pridobitvijo kredita zagotoviti 60.000 evrov. Čeprav imata oba redne prihodke in bi lahko odplačevala mesečni obrok, lahko zaradi pomanjkanja prihrankov ostaneta brez možnosti za nakup.
Prav to težavo želi nasloviti država. Po predlogu bi Republika Slovenija prevzela poroštvo za 20 odstotkov glavnice stanovanjskega kredita. To bi bankam omogočilo, da odobrijo kredit tudi posameznikom in družinam, ki nimajo dovolj prihrankov za običajno zahtevano lastno udeležbo.
Pomembno pa je razumeti, kaj državno poroštvo dejansko pomeni. To ne pomeni, da bi država kupcu podarila 20 odstotkov vrednosti stanovanja ali odplačala del njegovega kredita. Gre za jamstvo banki, s katerim država prevzame del tveganja, če kreditojemalec posojila ne bi mogel odplačevati in bi bili izpolnjeni pogoji za unovčenje poroštva.
Kupec bi tako še vedno moral odplačevati celoten stanovanjski kredit. Bi pa lahko do njega dostopal brez običajnega začetnega prihranka, če bi izpolnjeval druge pogoje.
Drugi ukrep: Država bi subvencionirala obrestno mero skozi celotno obdobje kredita
Druga pomembna novost je subvencioniranje obrestne mere. Ta ukrep bi mladim pomagal zmanjšati mesečne obroke in skupne stroške zadolževanja.
Po predstavljenem predlogu bi država subvencionirala razliko med pogodbeno obrestno mero in obrestno mero v višini enega odstotka. Subvencija bi lahko znašala največ 2,5 odstotne točke in bi veljala celotno obdobje odplačevanja kredita.
Kaj to pomeni v praksi?
Če bi posameznik pri banki najel kredit s 3,5-odstotno obrestno mero, bi država po predlaganem mehanizmu subvencionirala 2,5 odstotne točke. Za kreditojemalca bi tako efektivna obrestna mera znašala en odstotek.
Če bi bila pogodbena obrestna mera nižja, bi bila nižja tudi subvencija. Če bi bila višja, pa bi bila subvencija omejena na največ 2,5 odstotne točke.
Pomembno je, da pomoč ne bi bila omejena samo na prvih nekaj let odplačevanja, temveč bi po predlogu veljala za celotno obdobje kredita. To bi pomenilo občutno razliko pri dolgoročnem zadolževanju.
Za koliko bi se lahko zmanjšal mesečni obrok?
Na ministrstvu so ob predstavitvi zakona navedli konkreten primer, s katerim so ponazorili učinek predlaganih ukrepov.
Predstavljajmo si posameznika ali mladi par, ki najame 300.000 evrov stanovanjskega kredita za obdobje 30 let. Ob predpostavljeni 3,5-odstotni obrestni meri bi mesečni obrok znašal približno 1347 evrov.
Če bi bil posameznik upravičen do predlagane subvencije in bi se efektivna obrestna mera znižala na en odstotek, bi mesečni obrok znašal približno 965 evrov.
Razlika je precejšnja:
| Brez subvencije | S subvencijo | |
|---|---|---|
| Znesek kredita | 300.000 € | 300.000 € |
| Doba odplačevanja | 30 let | 30 let |
| Obrestna mera | 3,5 % | 1 % |
| Mesečni obrok | 1.347 € | 965 € |
*Primer, ki ga je ob predstavitvi predloga navedel državni sekretar Peter Papež. Gre za ponazoritev učinkov predlagane subvencije, ne za zagotovljeno ponudbo banke.
To pomeni približno 382 evrov nižji mesečni obrok oziroma več kot 4500 evrov prihranka na leto. V celotnem 30-letnem obdobju bi razlika v seštevku obrokov znašala več kot 137.000 evrov.
Prav zato je drugi ukrep pomemben: mladim ne bi pomagal samo priti do prve nepremičnine, ampak bi jim lahko olajšal tudi več desetletij odplačevanja kredita.
Kdo bi bil upravičen do državne pomoči?
Predlog zakona je namenjen predvsem mladim posameznikom in mladim družinam. Starostna meja je odvisna od položaja posameznika.
Do predlaganih ugodnosti bi bili upravičeni:
- posamezniki do dopolnjenega 35. leta;
- mlade družine do dopolnjenega 40. leta;
- bodoči starši do dopolnjenega 40. leta.
Pomembna novost je tudi, da zaposlitev za nedoločen čas ne bi bila pogoj za pridobitev pomoči.
Ukrepi bi bili namreč namenjeni tudi posameznikom, ki delajo za določen čas, samozaposlenim in drugim osebam z rednimi ter dokazljivimi dohodki. Ključno merilo bi bila njihova dejanska kreditna sposobnost.
To pomeni, da državno poroštvo in subvencioniranje obrestne mere ne bi samodejno zagotovila kredita vsakomur, ki ustreza starostnim pogojem. Banke bi še naprej preverjale prihodke, obstoječe obveznosti in sposobnost odplačevanja posojila.
Država bi torej prevzela del tveganja, ne bi pa nadomestila banke pri odločanju o odobritvi kredita.
Pomoč ne bi veljala samo za nakup novogradnje
Zanimiv del predloga je tudi širša opredelitev prvega lastnega doma. Ukrep namreč ne bi bil omejen zgolj na nakup novega stanovanja ali hiše.
Državno pomoč bi bilo po predstavljenem predlogu mogoče uporabiti tudi za gradnjo hiše, rekonstrukcijo ali obnovo obstoječe nepremičnine.
To pomeni, da bi lahko ukrep koristil tudi mladim, ki bi želeli kupiti starejšo hišo in jo prenoviti, urediti mansardo v hiši staršev ali zgraditi prizidek.
Državni sekretar na ministrstvu za okolje in prostor Peter Lovšin je ob predstavitvi poudaril, da s predlogom ne želijo nadomeščati drugih stanovanjskih ukrepov, temveč širiti možnosti za reševanje stanovanjskega vprašanja.
Takšna usmeritev je pomembna tudi zaradi izkoriščanja obstoječega stanovanjskega fonda. Namesto da bi se pomoč nanašala samo na nove stanovanjske projekte, bi lahko spodbudila tudi obnovo in ponovno uporabo že obstoječih nepremičnin.
Kdaj bi lahko mladi dejansko zaprosili za pomoč?
Čeprav je vlada predlog zakona že predstavila, to še ne pomeni, da lahko mladi že zaprosijo za državno poroštvo ali subvencionirano obrestno mero.
Predlog je bil poslan v javno obravnavo. Na portalu eUprava je kot rok za oddajo komentarjev naveden 27. november 2026.
Po trenutno objavljeni časovnici je predvideno, da bi bil predlog obravnavan na vladnem odboru in vladi v zadnjem četrtletju 2026, sprejetje pa je načrtovano v prvem četrtletju 2027. To je za zdaj predvidena časovnica, ne zagotovljen datum uveljavitve.
Do takrat se lahko predlog še spremeni, zato bodo morali morebitni upravičenci počakati na končno besedilo zakona in podrobnejša pravila izvajanja.
Bo to res rešilo stanovanjski problem mladih?
Predlagana ukrepa naslavljata dve pomembni oviri pri nakupu prve nepremičnine: pomanjkanje začetnih prihrankov in visoke stroške kreditiranja. Za mlade, ki imajo dovolj rednih prihodkov, vendar ne morejo zbrati več deset tisoč evrov za polog, bi bila takšna pomoč lahko pomembna sprememba.
Vendar ostaja vprašanje, koliko mladih bo kljub temu lahko prišlo do primerne nepremičnine. Državno poroštvo namreč ne znižuje prodajnih cen stanovanj, subvencioniranje obrestne mere pa ne odpravlja vseh omejitev kreditne sposobnosti.
Urednik portala Student.si